提要：根据仕一邦房地产投资研究中心数据显示,自2009年12月到2010年3月底,从
二手房营业税调整开始,一系列的房地产调控政策密集出台,同时两会所代表的政府对房价对民生问题影响的态度及出台的应对措施,都已经对当前市场产生影响,大陆大部分城市已经开始出现成交量明显下滑及消费者观望态势,而各种金融、税收政策,显示高层抑制房地产风险传递到金融领域的决心,而增加供给,成将对未来房地产市场的影响深远。
一、全国房地产行业2010年一季度总体运行情况分析:
1、消费者观望情绪明显,部分城市出现房价小幅下挫
根据仕一邦房地产投资研究中心数据显示,自2009年12月到2010年3月底,从二手房营业税调整开始,一系列的房地产调控政策密集出台,同时两会所代表的政府对房价对民生问题影响的态度及出台的应对措施,都已经对当前市场产生影响,大陆大部分城市已经开始出现成交量明显下滑及消费者观望态势,而各种金融、税收政策,显示高层抑制房地产风险传递到金融领域的决心,而增加供给,成将对未来房地产市场的影响深远。
特别是消费者观望情绪的蔓延,已经成为影响2010年一季度明显的市场因素,2009年的房地产市场井喷已经将相当部分自住客及投资客的购买力消化完毕,改善型买家不愿意接受目前的高房价,他们要等待一个合理的价位再入市,而另外一部分比较谨慎的房地产刚性买家及投资型买家担心“高位入市”后被市场套牢,开始观望房地产市场的后期发展趋势。
2、商品房供给不足导致房价下跌艰难
目前,自2009年底开始到2010年的3月中旬,政府出台了多种调控措施直指高房价,但从近期的效果看,已经证明虽然有一定的效果,但没有也不可能达到立竿见影的效果。
房地产投资和开发都有一定的周期,在短期内市场还未完全走出悲观预期的情况下,供给不可能有明显改善。从2009年12月份的数据看,当月房屋竣工面积同比增速为10.9%,新开工面积为34.19%,分别比11月下滑了38.84%和159.42%。我们认为,这有可能是地产商预期到未来不确定性的调整,提前降低新开工面积或有意推后竣工面积,这种悲观心理的体现将直接导致2010年上半年可供面积的缩小,供需缺口的扩大将使房价继续维持高位。从购置土地面积看,2009年12月累计为3.19亿平米,同比下滑18.9%,比11月扩大3.5%,从绝对量看,2009年的购置面积低于以往6年任何一年的面积,这说明在地价飞速上涨的情况下,开发商整体的拿地意愿并没有充分释放,土地购置面积的缩减也影响了未来住房面积的供给。
2009年房地产市场的销售火爆更多的是得益于去库存化的加速,2007年—2008年积累的库存迅速释放,而2009年当年形成的直接供给非常有限。从统计的8个重点城市的去库存化周期数据看,2010年1月到目前为止以来,这些城市平均去库存化速度都处于近3年来的历史低位,经过2009年三季度以来的充分释放,目前这些全国一线城市正步入库存化的真空期,一些房价较为合理的城市可能会加大开发投资,从而步入补库存的阶段,而前期房价涨幅较高的城市可能暂停再库存化的过程,这些城市价升量缩的态势可能进一步持续。
3、2010年一季度投资同比增幅较大
由于基期因素,2010年地产开发投资增速同比有可能超过20%。
回顾2009年上半年“小阳春”以来,地产开发刚刚走出阴霾,而2010年一季度投资增速平均为3.3%,处于历史低谷,虽然今年出台了很多调控地产投资的措施,但在利率政策还未启动的情况下,开发商投资的行为并不会立马变化,目前出台的措施不会对地产商的资金链形成最严重的削弱,即使在未来市场不可测的情况下,开发商也可能会进行一些必要的开发,为以后的库存做准备。毕竟一些城市的可售面积在不断下降,如果保障房不能有效跟进,自住的需求有所抬头,房价飞速上涨的局面又会重启,而这也将刺激开发商积极开发投资。
不过,由于政府的调控基调,地产投资大幅增长的可能性有限。2010年一季度中地产投资的增长不是开发商的主动所为,而是得益于去年的基数原因和部分城市的补库存行为,开发投资的增速更多的来源于市场空间较大的二三线城市。对于一线城市,我们认为能维持去年的情况已经是很乐观了。
4、销售将逐渐回归常态
2010年1月以来,新房和二手房的成交面积持续萎缩,交易量下降比较明显。截至3月底,根据统计的13个重点城市周成交面积为206万平米,虽然大大低于2009年四季度的平均水平,但也恢复到2009年二季度的整体水平。对于今年一季度的成交情况,我们持谨慎态度。由于2月份春节因素,预计在市场走出调控恐慌情绪后,市场成交状况仍然维持较低水平。一季度销售状况可能会逐步走向常态,但与2009年四季度比,总量上将保持低位,由于基数原因,增速仍然保持强劲态势。
我们认为,在经济向好、cpi上升的阶段,2010年上半年地产销售速度不会出现转折性的变化。
到经济有可能过热的阶段,地产将是更多人回避通胀的首选资产。如果银行在具体执行中力度从严,可能投资性的行为会受部分抑制,如果留有缺口,投资性地产行为仍较难打压。总之,2010年三季度以前,房地产业将更多的去除非理性因素走向常态的发展,市场小幅下挫的会成为事实,但大幅波动的可能性不大。
